各縣、市、區人民政府，各功能區管委會，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：

為認真貫徹落實市十二次黨代會精神，加強土地要素保障，有效化解批而未供和閑置土地，提高節約集約用地水平，更好地服務和保障全市經濟社會高質量發展，制定本實施意見。



一、優化劃撥土地供應

（一）精準把握劃撥用地政策。符合《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規定的建設用地項目，可以劃撥方式提供國有建設土地使用權。在執行《劃撥用地目錄》和有關產業用地政策時，應當保持本地區劃撥國有建設用地使用權供應要求、程序、劃撥價款標準和權能的一致性，不得對民間投資、外商投資項目區別對待。

1.以劃撥方式取得政府儲備土地使用權的，應按規定支付劃撥土地價款；

2.在符合規劃的前提下，原劃撥土地不改變用途、權屬，經市、縣人民政府批準可采取協議的方式出讓；也可以經市、縣人民政府批準后按程序在土地有形市場公開轉讓，雙方簽訂轉讓合同后，原產權人辦理注銷登記，由受讓方繳納土地出讓金，重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，辦理不動產登記。依法變更用途和規劃條件的，需報經市、縣人民政府同意后，辦理出讓或轉讓手續，非經營性用地改為經營用地的，按照有關規定辦理。

3.在符合規劃的前提下，劃撥土地變為出讓土地補繳的土地出讓金價款，按照現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場價格減去劃撥土地使用權價格確定，且補繳的土地出讓金不得低于基準地價的80%。

4.對使用批而未供土地由政府投資的公共道路、公共綠地等城市基礎設施、公共設施用地，以及無法按宗地單獨供地的道路綠化帶、安全間距等代征地和不能利用的邊角地，可以通過劃撥方式供給使用管理單位，并由其按規定繳納劃撥土地價款。

（二）減少非公益性用地劃撥

1.除軍事、保障性住房和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地可以劃撥方式供應外，公共管理和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地中的經營性用地提倡實行有償使用。

2.營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，可采取協議出讓方式供地。供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，應采取公開招標、拍賣或掛牌方式出讓，出讓底價應不低于實際各項成本費用之和且不得低于基準地價。

3.堅持量力而行、自求平衡原則。在城中村改造中，原則上回遷安置用地、開發用地和村（居）發展空間用地之和不得大于核定的舊村址占地面積。對于不突破舊村址占地面積能自求平衡的城中村改造項目，按程序審批后，回遷安置用地和村（居）發展空間用地實行出讓方式供應。本意見印發前已啟動拆遷的城中村改造項目回遷安置用地和村（居）發展空間用地繼續按劃撥方式供應（使用集體土地安排回遷安置用地和村（居）發展空間用地的除外）。為保障村集體收益長期穩定，在土地出讓合同中約定村（居）發展空間用地不得抵押和轉讓，并載入不動產登記證書。

二、優化出讓土地供應

（一）工業用地供應

1.明確工業用地供地方式。對新型工業化強市戰略重點項目優先安排供地，實行“標準地+帶方案”的出讓方式。

2.混合用途供地。在符合國土空間規劃和用途管制要求的前提下，調整完善產業用地政策，創新使用方式，推動不同產業用地類型合理轉換，增加混合產業用地供給（含工業、倉儲、科研），鼓勵多功能復合利用。

3.對先進制造業項目實施靈活多樣的供地方式。工業用地可采取長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式取得土地使用權。采取長期租賃方式供地的可以調整為出讓供地，采取彈性年期出讓的在出讓期間內可以調整至最高年期。以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式取得土地使用權的，土地使用權在使用年期內可以依法轉讓、轉租或抵押。

4.降低工業項目用地成本。對列入省、市重點產業且用地集約的工業項目，土地出讓底價可按不低于所在地土地等別對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%執行且不低于實際土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用之和。

5.存量普通工業用地在符合國土空間規劃及區域產業發展政策、不改變土地用途的前提下，經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目且投資強度、容積率等指標符合省、市規定的，應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議，增加的建筑面積不再補繳土地出讓價款。

6.工業項目進區入園。按照《國家發展改革委辦公廳 工業和信息化部辦公廳 生態環境部辦公廳 水利部辦公廳關于“十四五”推進沿黃重點地區工業項目入園及嚴控高污染、高耗水、高耗能項目的通知》（發改辦產業〔2021〕635號）要求，“十四五”時期沿黃重點地區擬建的工業項目，一律按要求進入合規工業園區。其他地區按照省自然資源廳等部門印發的《關于推進開發區節約集約用地促進高質量發展的意見》（魯自然資發〔2020〕1號）要求，嚴格控制在開發區外安排新增工業用地，確需在開發區外安排重大或有特殊工藝要求的工業項目的，須加強科學論證并提供論證意見。

（二）倉儲用地和新產業用地（M0）供應

倉儲用地和新產業用地（M0）的土地出讓價格按照高于工業用地、低于商業服務業用地的標準并結合開發主體自持物業比例等因素綜合評估確定。

1.各縣（市、區）政府、功能區管委負責認定新產業項目。新產業項目除符合國家產業政策等相關條件外，項目主體自持房產面積比例不得低于建筑總面積的50%，單位用地面積投資強度不得低于350萬元/畝。項目按照約定期限竣工投產后，畝均產值不得低于520萬元/畝，年畝均稅收不得低于30萬元/畝。

2.支持融合研發、創意、設計、中試等新產業用地（M0）發展，配建生活服務設施用地面積不得超過項目總用地面積的15%。新產業用地項目在達到土地出讓合同和履約監管協議中約定條件后，允許按相關規定對產業用房辦理不動產分割登記和轉移登記，配建生產生活服務設施不得分割轉讓、抵押。受讓方以共用土地形式取得土地使用權的，不再單獨分割土地使用權。

3.已按普通工業用地出讓的國有建設用地具備以下全部條件的，可通過補繳土地出讓金的方式調整為新產業用地（M0）：  

（1）已取得國有建設用地使用權；

（2）不存在法律法規政策規定及出讓合同等明確必須收回土地使用權并重新公開出讓的情形；

（3）已取得新產業用地（M0）的規劃條件；

（4）縣（市、區）政府、功能區管委組織有關部門、園區管委對新產業用地（M0）申請引入的投資項目提出產業準入意見，作為新產業用地（M0）的認定依據；

（5）新產業用地（M0）評估地價，按企業自持物業比例進行修正：100%自持的，按照工業用地評估價格的1.2倍進行修正；自持比例70%（含）以上的，按照工業用地評估價格的1.5倍進行修正；自持比例50%（含）以上70%以下的，按照工業用地評估價格的2倍進行修正。

（三）商業服務業和居住用地供應

1.全面落實房地產開發項目建設條件意見書制度。自然資源部門在編制國有土地使用權出讓方案前，向住房城鄉建設主管部門提出宗地位置、不動產單元代碼、用途、面積等基本信息和規劃條件。住房城鄉建設主管部門要依據以上信息和規劃條件，匯總住房城鄉建設領域各單位意見，結合住房城鄉建設領域相關專項規劃，及時提出建設條件意見。

2.地塊搭配出讓。組合不同用途和面積地塊搭配供應，搭配地塊不超過2宗（含本宗）。產業用地搭配經營性用地的，需明確搭配經營性用地的具體用途和規模；由各縣（市、區）政府、功能區管委提出產業類型、生產技術、產業標準、產品品質等產業用地需求，可將附帶規劃設計方案、基礎設施要求、功能建設要求、運營管理要求等作為前置條件，市、縣自然資源主管部門認為相關前置條件不影響公平、公正競爭的，連同提出前置條件部門出具的書面文件作為附件一并收入，在向同級土地資產管理委員會匯報時作出說明，并按照“三重一大”事項程序報同級黨委、政府研究審議后辦理，避免供地過多沖擊市場。

3.實行統一出讓。市本級經營性土地（不含工礦、倉儲用地）一律由市自然資源和規劃局牽頭編制土地出讓方案，經市政府批準后，統一組織實施出讓。按照《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發〔2010〕34號）要求，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，視市場情況可按出讓最低價的50%繳納競買保證金。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款3個月內一次性繳清，經協商分期繳納的按照合同約定繳納，最遲付款時間不得超過一年。

4.實施經營性用地全要素管理。將經營性用地項目建設、功能業態、運營管理、節能環保等要素與其他出讓條件納入履約監管協議。監管部門以土地出讓合同和履約監管協議為平臺，實現建設用地開竣工、運營管理、公益性責任和建設用地使用權退回全過程管理。

三、加強儲備土地管理

（一）明確市區土地儲備職責

1.市級土地收購儲備機構負責市轄區土地儲備工作的管理、監督；負責建立市級土地儲備庫，符合入庫條件的土地須統一納入市級土地儲備庫管理；負責市轄區內機關、企事業單位的空閑、閑置土地、“退二進三”搬遷企業用地等存量國有建設用地的儲備。

2.區級土地儲備機構負責市轄區城中村改造、城鎮低效用地等存量國有建設用地及集體土地涉及農轉用和征收的土地以及非經營性土地的儲備。

（二）嚴格儲備土地入庫管理

1.入庫范圍。依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用、征收批準手續并完成征收的土地、依法取得的其他土地等。

2.入庫標準。入庫儲備土地必須是取得方式及程序合規、產權清晰、補償到位，且按有關規定完成污染、文物遺存、礦產壓覆等情況的核查、評估和治理的土地。

3.入庫管理。入庫儲備土地實行信息化管理，及時將儲備土地相關信息錄入“土地儲備監測監管系統”及“市級土地儲備庫”，并取得“儲備地塊電子監管號”和“儲備土地入庫號”。

4.儲備土地的管護。按照“誰儲備、誰管護”的原則，儲備土地供應前的管護工作由土地儲備主體承擔，可采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式管護，管護費用列入土地儲備成本。

（三）加快征地拆遷和土地熟化進度。依法依規組織征地拆遷等工作，及時足額撥付或落實土地補償費、安置補助費等相關費用，妥善化解矛盾糾紛；對已落實項目但因征地拆遷、基礎設施不配套等原因導致無法及時供應的，要充分發揮土地儲備職能作用，統籌運用好財政資金、土地儲備債券資金，大力吸引社會資本，加快征地拆遷、補償安置，加快前期開發和基礎設施配套建設，創造條件加快土地供應。由市級或區級國有集團公司，通過市場化方式承接市級土地儲備的土地熟化業務，強化市級土地開發整理能力。

（四）堅持“凈地”供應。擬供應宗地必須是征收（拆遷）安置補償落實到位、沒有法律經濟糾紛、土地權利清晰并已注銷原不動產權利證書、規劃條件明確、具備動工建設基本條件的“凈地”。不具備“凈地”條件的宗地，一律不得供應。規劃條件應按照《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》規定的三級類確定規劃和土地用途。無法實現的，可以按照二級類確定用途。

（五）全面推進區域評估。按照《2022年“穩中求進”高質量發展政策清單（第一批）》（魯政發〔2021〕23號）要求，在省級以上經濟技術開發區（園區）、高新技術產業開發區等重點區域內，全部推行工業用地“標準地”供地。各縣（市、區）政府、功能區管委要組織對全市省級以上經濟開發區（園區）、高新技術產業開發區等重點區域完成節能評價、區域環境影響評價、水資源論證、水土保持方案、氣候可行性論證、地質災害危險性評估、雷電災害風險評估、地震安全性評價、壓覆重要礦產資源評估、考古調查勘探和文物影響評估、涉河建設項目防洪影響評價等評估評價事項的區域評估，切實做到產業用地以“標準地”拿地、拿地即開工。  

四、嚴格批后供后管理

（一）嚴格落實“多測合一”制度。要將“多測合一”制度貫穿于征地報批、交地確認、竣工驗收等全過程，落實到現場交地確認環節，核定界址、設置界樁，確保宗地圖與交付土地一致，防范化解供地涉法涉訴風險。

（二）強化用地合同管理。國有建設用地使用權出讓合同和劃撥決定書要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容。出讓住宅用地容積率不得小于1。建立土地開發利用誠信檔案，對競得人不及時簽訂成交確認書或出讓合同、未按合同約定繳納土地價款、未按合同約定開（竣）工、未按規劃要求執行的，或者有其他違規違約記錄的，依法依規處理并記入誠信檔案。

（三）落實供后監管責任。土地出讓成交且各縣（市、區）政府、功能區管委與競得人簽訂履約監管協議后，自然資源主管部門方可簽訂土地使用權出讓合同。各縣（市、區）政府、功能區管委及有關部門和單位按照約定的產業要求，對項目用地效益、投資強度、單位能耗產出效益、畝均產值、畝均稅收、銷售收入等進行監督管理。

（四）加強合同履約監管

1.對轉讓時項目開竣工和投入產出等達不到約定要求的，以及享受政府優惠政策供應的各類用地，必須按照土地使用權出讓合同或履約監管協議承擔相應違約責任后，方可轉讓。土地轉讓后，出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，受讓人應當依法履行。享受用地優惠政策取得的出讓土地，確需轉讓、調整使用的，經有權機關批準，補繳所享受優惠的土地出讓金后，采取依法收回國有建設用地使用權或繳納土地出讓金差價的方式處置。

2.加強交易后合同履約監管，按照“誰提出、誰監管”的原則，各監管主體各司其職，做好受讓人履約監管工作，并將相關情況納入誠信體系進行信用考評。

（五）對工業用地、倉儲用地和新產業用地（M0）實行全生命周期管理

1.堅持三類用地全生命周期管理。以提高土地利用質量和效益為目的，對三類用地實施全過程監管。建立全市統一的三類用地全生命周期共享監管平臺。監管部門通過建立產業準入、“畝產效益”評價、土地使用權退出等機制，將項目建設投入、產出、節能、環保等經濟、社會、環境各要素納入綜合監管，實現三類用地管理系統化、精準化、動態化。

2.各縣（市、區）政府、功能區管委要于每年12月底前，對新落地的三類項目供后監管和履約監管落實情況進行監督檢查，重點檢查用地項目是否達到土地出讓合同和履約監管協議的要求，并于次年1月31日前將檢查結果報市政府。

（六）嚴格限制土地用途和容積率變更。對于經營性房地產用地出讓后未按照出讓合同約定開工建設以及達不到履約監管協議要求申請變更容積率的，原則上不予批準；未開工建設但需變更土地用途或容積率的，要收回土地，重新組織公開出讓。

（七）建立預告登記轉讓制度。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，未完成開發投資總額25%的，按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，經市、縣自然資源主管部門備案后，可申請辦理不動產轉移預告登記，待開發投資總額達到法定轉讓要求時，再依法辦理不動產轉移登記。預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明等其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目報建手續。轉讓雙方可以約定預告登記期限，不動產登記機構應當將預告登記的期限記載于不動產登記簿和預告登記證明附記欄。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產轉移登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

（八）有效處置批而未供和閑置土地。各縣（市、區）政府、功能區管委要繪制批而未供土地和閑置土地位置分布“一張圖”，運用“一張圖”推行“以地招商”，引導項目優先選址使用。嚴格落實增存掛鉤機制，對批而未供和閑置土地處置任務完成情況進行年度考核，對不能按期完成年度處置任務、前5年平均供地率未達到65%的縣（市、區）、功能區，除國家重點項目和民生保障項目外，暫停新增建設用地審批和供應。

（九）妥善處置未供即用土地。各縣（市、區）政府、功能區管委要對未供即用土地按照有關政策進行妥善處理，滿足遺留問題處理政策要求的于2022年10月底前完善供地手續。

五、提高思想認識，加強組織領導

加快土地供應，加強土地要素保障，是實施新型工業化強市戰略、落實黃河國家戰略和城市提升的重要保障，是確保項目盡快落地、重大基礎設施盡快開工、推進鄉村全面振興、提升城市現代化水平的重要舉措。各級各有關部門和單位要以“登高望遠、奮力爭先”的境界和精神，統一思想，提高站位，堅持土地要素跟著項目走，深化批地供地制度改革，大力盤活存量土地，推動依法用地、減量用地、高效用地，不斷優化土地利用結構和布局，為新時代社會主義現代化強市建設提供堅強的土地資源保障。

泰安市人民政府

2022年7月8日

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